住まいを売る契約の流れ

買換えなどで住まいを売却する際の流れ、手続き

についてのポイントを紹介します。

1.依頼する不動産会社を選ぶ

店舗外観22

自宅を売却する場合、自分自身で買手を探すこと

もできますが、親戚や知人に限られ、希望価格で

売却することは難しいでしょう。

不動産会社に依頼すれば、広く買手を探せますし、

価格や税金、取引の流れなどについて、広くアド

バイスを得ることができます。いかに信頼できる

不動産会社を選択できるかがポイントとなるでし

ょう。

買換える住宅の販売や仲介を行う不動産会社に売

却も併せて依頼すれば、売却できることが購入の

条件のため、売却活動に力を入れてくれます。

また、自宅などに売主募集というようなチラシを

入れてくる不動産会社には、そのような物件を求

めている買希望顧客がいる可能性があります。

一般的には上記のようなことが言えますが、売却

を引き受ければ売る側の立場に立って販売を行っ

てくれます。最近では、不動産会社同士でのネッ

トワークも広がっていますので、信頼できる会社

と思ったら、そこの不動産会社にお願いすれば良

いでしょう。

2.媒介契約の種類

指さし

売却を依頼する不動産会社が決まったら媒介契約

を締結します。この媒介契約には以下の3種類が

あります。

 

(1)専属専任媒介契約

1社の不動産会社に売却を依頼するもので、自ら

発見した買手と売買契約を締結することはできま

せん。つまり、売却を完全に任せることになるの

で、不動産会社の責任は重く、売却活動に力を入

れてくれることでしょう。また、依頼者に対して

1週間に1度以上の報告義務があります。契約有

効期間は3ヵ月間です。

 

(2)専任媒介契約

1社の不動産会社に売却を依頼するものです。自

ら発見した買手と売買契約を締結することもでき

ますが、不動産会社の売却活動にかかった費用負

担は生じます。依頼者に対して2週間に1度以上

の報告義務があり契約の有効期間は3ヵ月です。

 

(3)一般媒介契約

複数の不動産会社に売却を依頼するもので、自ら

発見した買手と売買契約を締結することもできま

す。なお、これには依頼する他の不動産会社名を

明示する「明示型」と明示しない「非明示型」と

があります。

売却を依頼された不動産会社は、これらいずれか

の媒介契約書を作成、記名押印して、依頼者に交

付することが義務付けられています。媒介契約が

不動産会社と依頼者との間で成立していることを

証明し、媒介報酬をめぐるトラブルを防ぐためで

す。

 

媒介報酬の上限

媒介報酬(仲介手数料)の上限は、売買価額(消

費税等別)が200万円以下の場合は5.4%、200

万円超400万円以下の場合は4.32%+21,600円

400万円超の場合は3.24%+64,800円となって

います。

3.売却活動の流れ

いきいき

まず売却条件を決めます。売出価格、引渡時期、

広告方法など不動産会社と相談して決定します。

次に広告活動です。インターネットや不動産会社

間情報といった、それぞれの広告方法について間

取り図や外観写真を提供するなど、不動産会社の

広告活動に協力してください。

広告を行うと内見を希望する人が出てきます。不

動産会社から連絡を受けたら、綺麗に見えるよう

に清掃しておきましょう。内見では、不動産会社

が購入希望者の希望条件を把握した上で案内や質

問対応を行いますので、内見に立ち会う場合にお

いても、対応は基本的に不動産会社に任せるよう

にしましょう。土曜日や日曜日に自宅を開放し、

自由に見てもらうオープンハウスを行い、早期に

買手を見つける方法もあります。

4.契約のポイント

ガッツ

買手が決まったら売買契約を締結し物件を引渡し

ます。トラブルにならないためにも、売買契約書

を作成し、売主・買主双方が署名捺印し、各々保

管しておく必要があります。この売買契約書は不

動産会社と相談して作成することになりますので

以下の点に注意してください。

まず、手付金についてです。宅地建物取引業者が

自ら売主となる場合以外は、手付金の額に制限は

ありません。しかし、売買価格の10%程度に設定

するのが一般的です。

続いて、ローンについてです。売買契約を締結し

た後、買主がローンを借りられないことが判明し

た場合、契約を白紙に戻す、これをローン特約と

言います。個人間取引においてもローン特約を付

けることは多くなっています。また、買主がロー

ンを利用する場合、金融機関によっては、売買代

金総額を受領する前に買主への所有権移転登記や

抵当権設定登記に応じなければならないケースが

あります。ここでは、融資金を代理受領できるよ

うにしておく必要があります。この場合は、売主

・買主が連名で、融資を実行する金融機関に融資

金を売主に直接交付してもらうための手続きを行

います。

そして危険負担について取り決めます。売買契約

から引渡しまでの間に火災などで(売主・買主双

方に責任がない形で)損害が発生した場合、民法

で買主は代金を支払うことになっていますが、通

常は、契約を解除する特約を付けるのが一般的で

す。これは、契約書に明記しておいたほうが良い

でしょう。

引渡時期については、買換える住宅の入居時期に

合わせることが大切です。仮に引渡しを買主に待

ってもらう場合は価格を値引きするなどの交渉が

必要になります。